NO.1｜壹
下半年温州市区豪宅供应井喷，各家房企进入白热化竞争，拼的不仅是速度，市场节奏感，拼的更是产品力，市场又有点偏向购房者一面，如果不拿出一点真功夫，不足以吸引高端购房者挑剔的眼光。在充分的产品力竞争之下，才能诞生不同风格的产品。
据悉，金地新希望十一峯即将开盘，作为金地大房企首次入驻温州的项目，没有了高低配和偷面积，在目前市场风向不明的局面下，定制什么样的产品？能否击中高端阶层购房者的软肋？另外，我们通过层层打听+雷达多维度扫描，目前率先打听到该盘首期房源释放的价格，这样的价格是否具有竞争力？
（建筑密度约20% 效果图）
NO.2｜贰
金地新希望学院•十一峯位于会展路与学院东路交叉口，毗邻七都大桥。项目西北面是市民中心，10月投入使用，南侧是规划中的体育休闲公园，南向逐渐形成滨江商务区高端楼宇群，偏向居住属性。周边学校有温州市第二十二中学、温州市第二实验中学等。
政府主导的“两线三片”开发建设，加上多个房企大鳄的商业投入，滨江商务区已经成为市区几大名片级板块，是温州富豪比较向往的主流位置，日渐稀缺的土地资源，直指城市高净值人群。
（滨江CBD 实景图）
NO.3｜叁
学院•十一峯这样的地段和位置摆在那里，一定是做主流产品的料子，但是主流的产品要做出点独有的特色来并不容易。
首先，项目占地95亩左右，是该板块在售或待售楼盘中规模最大的楼盘，地块建筑面积高达19万方（如果包括地下2层，项目建筑面积约为27万），体量大，可施展空间也大。
其次，该盘堪称CBD首个真正的低密度楼盘，去年12月地块出让时，我留意到地块设置了住宅限高100米，限低40米，换言之该项目不能做高低配的“洋房+高层”，以3米/层计算，最低为12-13层。纯高层+约20%的低建筑密度，有利于每栋高层景观的均好性。
项目总套数约为1276套，由11栋组成，纯高层设计布局，外立面铝板干挂，户型面积段约为129-190㎡。主要房源户型主要集中在129㎡，143㎡，168㎡，190㎡，且各面积房源占比较为均衡，涵盖首改，二次改善等购房群体。首期预计推出6#和8#，主力户型为129-168㎡。
（项目首期推出6#和8#）
小区园林景观遵循：一环三轴五园，约300米运动跑道+三大景观轴线+五大景观园林组团，3#-12#住宅架空层，设置了全龄段主题泛会所，涵盖文化艺术、舒适居家、尊贵礼仪、轻奢时尚等功能。
NO. 4｜肆
透过产品迭代看竞争力，该项目作为17年末市区滨江商务区踏上“大建大美”新征途的几个重点布局的项目，地块出让时，规定按照高端楼盘的标准要求，建筑按一星级以上绿色建筑强制性标准进行建设，住宅部分实行装配式建筑和住宅全装修，另外对外立面成本，园林绿化成本，精装修成本设置了复杂的最低建筑成本要求。
而作为金地首次入驻温州的一个楼盘作品，又想扎根温州，本身更偏向于“赚口碑”，以价换量，从而进一步打开温州市场，所以在产品打磨上还是有一些诚意的。这一点从牺牲部分利润，从精装修，低密度，超大宽间距，园林景观等方面入手提高楼盘品质看出，另外以后一些重要的实景已经展现出来，如工地现场，恒温游泳池，入户大堂等。
（交付级会馆 实景图）
走近售楼处，交付后会成为未来的会所，入户大堂透着满满的质感，现代轻奢风格，据悉售楼处占地约10亩，相当于一个小楼盘的体量，因为占据了部分北面市政公园的土地空间。会所内设置了室内四季恒温泳池+健身会所，三楼的品茗区，对望市民中心，远眺滨江CBD繁华和瓯江的壮阔，给人一种直观的实景体验。
（室内四季恒温泳池 实景图）
（现销售大厅，未来业主大堂 实拍图）
项目较为“圈粉“的地方是，保留了较为完整和连贯的中庭园林景观，楼间距区间大约为67-85米，这在温州多年来都比较罕见，市面上多个高端楼盘地段和周边环境都不错，但是楼间距较密，给人一种压抑感。
而该项目超宽楼间距，加上90亩的超大规模体量，第一能够享受更完整更连贯的小区内园林景观，流畅性好，居住环境安静；第二最大程度保证居住的私密性；第三有利于通风日照采光等居住舒适度。
（项目楼间距示意图）
站在会所俯瞰整个工地现场以及部分在建的楼盘，比如9#和10#的间距，确实比东侧碧桂园珑悦布局宽绰了许多，腾出了更大的空间打造中庭园林。楼面距宽了，做起园林景观自然多一些发挥的空间，而且具有更丰富的园林景观视野，可以在小区里规划更多的生活功能设计。如6号楼和3号楼间距达85米，将最大限度的呈现完整的中庭园林景观。
由于北面22中楼层低无遮挡，7#，8#，10#拥有部分江景资源。未来，当你站在阳台上，有足够的视野去俯视江景。
在精装配置的考量上较为用心，实打实的成本投入随处可见。
厨房、卫生间基本按照“全系德系精工”的标准来打造，配备有德国进口橱柜，德系厨房设备一应俱全：博世油烟机、博世燃气灶、博世消毒柜，而卫浴主打高仪、杜拉维特（或劳芬或唯宝）从德国旭格系统门窗，耶鲁智能锁，到日立中央空调，全屋新风系统，全方位御用行业乃至世界领先的品牌。（最终精装修效果以楼盘交付实景为准）
据悉这还是目前2018年在售楼盘中唯一一个全系户型都采用餐客厅全大理石铺装、铜条镶嵌配置的项目。阳台的排水槽设计，工艺复杂的踢脚线，电热毛巾架等细节也全是交付标准。
总结来说，该项目对温州住宅市场的精装是具有标杆作用的。
NO. 5｜伍
（1）去年末地块成交楼面价为16860元/平，溢价率11.5%，本身拿地价相对目前整个滨江商务区其他项目不算高，这也给项目开盘定价争取了一些主动权。加上金地在市区的首个项目，跑量赚市场口碑为主，定价较为理性。
（2）价格信息释放如下：首开毛胚折实区间价在2.8-3.2万元/㎡，精装修报价每平方3026元/㎡，据悉对标市面上高端楼盘同等材质报价5000元/㎡多的装修报价，品质和性价比都还可以。
（3）东侧碧桂园珑悦一期整体惠后均价33289元/㎡，二期整体惠后均价31609元/㎡。十一峯如果不算上精装修成本，对比毛坯价格，整个价格区间略微有所下移，而把目光投向整个市区接下来的扎堆豪宅，高端楼盘总价普遍在500万以上。
（4）首期预计推出6#和8#，主力户型为129-168㎡，129㎡房源有90套，143㎡房源有90套，168㎡房源有60套，体量不大，颇有试水的意味。
（5）其中6号楼本身位置不错，西北面有一个1.4万方的小型公园，南向与3号楼间隔85米，横向东侧几乎无遮挡，可以直面庭院中的景观。西边套和中间套为129㎡户型，东边套为143㎡户型，129平虽然面积小，针对首改客户，但是是一张入住CBD高端楼盘的入场门票，对品质有要求，看好板块前景，但又对总价敏感的首改客户有很大的吸引力。
8号楼为168㎡和143㎡户型，北面紧挨宽60*300米的绿化带，东边套168㎡，可以局部看江。
（6）该盘也有一些不利因素，西南面有一个庙宇，部分购房者对宗教建筑有一定的抗性。去年市区政策新规，大幅缩小了拓展面积，但是新政后每个新盘几乎拓展面积都大幅减少，同一时间段的参照物都失去这个筹码，自然消除了一部分顾虑。
NO. 6｜陆
温州住宅产品，在不断升级迭代，当楼市大潮褪去，真正抗跌的是不可复制的资源，还有纯粹的产品。每一个楼盘有其独特的魅力和不足之处，最终的选择权在购房者自己手里。无论手中拥有再多的资金，在不断优化置换中，最终都将冲着有调性和品位的楼盘而去。
